中国银河证券轻资产模式抗周期：代建龙头绿城管理的“内生式”增长哲学

2025年，中国房地产行业仍在经历一场深刻的结构性调整。全国新房销售面积持续下行中国银河证券，城投企业拿地规模收缩，不少传统开发企业仍在负重前行。然而，正是在这样的“逆风局”中，一种以轻资产为核心的发展模式，正展现出其独特的发展韧性。

纵观全球，轻资产模式并非新词。从酒店行业的万豪、零售业的苹果，到互联网平台模式的亚马逊，越来越多企业借助品牌输出、管理赋能和生态协同，实现了在不确定环境中的稳健增长。它们不过度依赖重资本投入，而是凭借专业能力、服务标准和资源整合穿越周期。在中国代建领域，绿城管理正是这一模式的典型代表。

8月29日，绿城管理发布公告表示，公司以约158.62万港元回购约55万股股份，回购价格区间为2.85港元至2.9港元/股。

而就在不久前，绿城管理发布2025年半年报。尽管今年上半年代建行业竞争加剧、商务要求提高，“头部集中、尾部出清”的马太效应进一步凸显，但绿城管理作为代建头部企业依然交出了一份稳健的半年成绩单：实现收入13.74亿元，毛利率保持在40%，净利润率约20%，尤其引人注目的是，经营性净现金流同比大幅增长45%，在手现金较去年末增长8%。

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绿城管理2025中期业绩发布会现场

这些数字背后，不仅是绿城管理财务结构的健康，更映射出一套系统性的“内生式”发展哲学——不依靠杠杆扩张，而是通过质量驱动、效能提升与生态共赢，实现可持续增长。

而这套发展哲学也获得投资者的一致认可。近期，摩根士丹利在其研究报告中就给予绿城管理“超配”评级，目标价为3.51港元。

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从交付到拓展

轻资产模式引领者彰显经营韧性

当下房地产行业依然处于深度调整期，代建“轻资产、高盈利、抗周期”的市场特性让其持续显现活力中国银河证券，成为众多房企向轻资产转型的重要方向。

克而瑞数据显示，今年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10983万平方米，同比增长28%，整体拓展表现优于今年一季度和去年上半年。另有机构数据统计，销售额TOP100房企中已经约有80%进军代建业务，进一步印证代建行业的良好发展势头。

然而随着参与者增多，行业竞争加剧，项目操盘难度增大，这对企业的解题破局能力、服务响应能力以及价值兑现能力提出更高要求。而绿城管理能够在市场低迷阶段依然保持增长动能与其品牌力、产品力和拓展能力的提升息息相关。

品牌力和产品力的最终显化在于高质量交付。2025年上半年，绿城管理如期交付45个项目，将理想新家的钥匙交到2.56万余户业主手中；累计完成交付面积465万平方米，位列行业首位，占代建行业交付面积TOP10企业总交付量的60%。绿城管理交付业态和商业模式也较丰富多元、地域广泛，涌现了一批标杆作品。例如产城融合典范金华科信智造基地、安徽省级重点工程科大讯飞人工职能小镇、浙江最大山海协作样板义乌莲都大厦、共有产权房宁波和樾湾、纾困标杆重庆春风晴翠、纾困项目漳浦鹭海明月、库尔勒诚园等等。

科大讯飞人工智能小镇实景图

尽管交付项目类型多元，但客户满意度保持92%高位，这不仅是绿城管理对“为更多人造更多好房子”承诺的回应，也充分印证了客户对其信任，是绿城管理代建能力的验证，也更是其代建的初心和意义。

传承绿城的品质基因，绿城管理也始终相信，好产品是企业穿越市场周期的重要法宝。绿城管理从代建之初便坚持品质代建。彼时接受地方政府委托参与营造保障房，虽然是按照既定要求营造、管理和交付，但其依然发挥了精细化管理的经验和品质营造的能力，在成本规定的范围内，把产品品质做到最好，赢得了政府和业主的一致好评。绿城管理在品质上为其他企业做了良好标杆，一些代建企业亦开始以高标准营造保障房，一定程度上推动了政府代建保障房品质的整体提升。

此后，绿城管理在产品营造上不断创新突破。今年以来，绿城管理通过推进高层建筑立面“属地化创新”、低密产品立面风格迭代升级、室内精装深化场景营造、景观IP焕新等多维措施，持续丰富产品谱系，实现产品全面升级，涌现出一大批如海南万宁海语春风、成都温江柳岸澜语、杭州春颂香雪里、郑州锦堂天地、上海黄浦ONE、金华凤栖潮鸣等标杆作品，持续巩固产品差异化优势，并荣获30多项国内外重要奖项。

尤其值得注意的是，绿城管理上半年拓展实现了规模与质量双升，结构更加优化——利润率相对更高的商业代建占比持续上扬，占到新拓总建筑面积的81%左右，推动行业费率竞争转向价值竞争；来自金融机构、私营企业、国有企业委托方的业务量均较去年同期有所增长。私企委托方的活跃度明显提升，同比上涨8个百分点，达到了37%，民企的活跃意味着将带来广阔的增量市场空间，预计未来还将有更多机会。

这些成绩并非偶然，背后是绿城管理拓展能力的提升。比如2025年上半年绿城管理中标率在去年基础上再次上升15个百分点，整体项目中标率已经连续三年持续提升，重复委托率较去年上涨4个百分点至22%，客户黏性进一步增强。

正因如此，今年上半年，绿城管理实现新拓代建费50亿元，同比增长19%；新拓建筑面积1989万平方米，同比增长14%；销售金额419亿元中国银河证券，比去年同期增长2%。在严苛市场环境下，其龙头优势持续扩大、行业第一身位越发巩固。

在整个行业普遍面临回款压力的情况下，绿城管理通过强化合同管理、优化付款节点、严格执行风控标准等一系列有力措施，实现经营性净现金流1.12亿元，同比增长45%。

另外，经董事会批准，公司还首次实施中期分红，每股派息0.076元，展现出轻资产模式可持续回报股东的能力。

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内核修炼 “存量提质、增量做优、能力精进”

三大战略维度支撑高质量增长

能够在行业低谷中保持增长，离不开绿城管理持续的内功修炼。2025年，公司明确提出“存量提质、增量做优、能力精进”三大战略方向，系统化提升企业运营质量与效能。

在“存量提质”方面，绿城管理强调加速在手订单的转化，提升项目的经营兑现度，并积极拓展效益空间。截至2025年6月底，公司在手订单建筑面积约1.27亿平方米，其中77%位于京津冀、长三角、珠三角和成渝四大高能级城市群，优质的项目储备为其后续发展提供强有力支撑。

“增量做优”聚焦于“固本”与“增利”双路径，做优做精基本盘、深挖广拓新增量。“固本”即持续巩固代建主业，全面提升产品力与服务口碑，强化品牌竞争力，紧抓城市更新、保交楼、好房子建设等政策机遇，同时强化风险管控，保障现金流安全；“增利”则通过延伸业务链条，培育第二增长曲线。例如拓展代销、咨询等配套服务，提升项目附加值，探索“代建+运营”模式在康养、文旅、产业园等多元场景中的应用，并借助股东资源探索海外代建可能性。

“能力精进”则体现为四大核心能力的构建：拓展力、经营力、服务力与组织力。从前期的客户研判、产品定位，到中期的营造管理、营销推动，再到后期的服务响应与客户关系维护，绿城管理正在通过机制优化、数字化工具和组织扁平化，实现全周期、全维度专业能力的提升。

在三大战略支撑下，绿城管理正在锚定一个行业增长新方向。

实际上，作为代建行业的领军企业，绿城管理不仅是行业标准制定者，同时也是行业创新者和破局者，其发展视野早已超越单一项目的服务，正主动从“服务提供者”向“生态构建者”转型。

2025年，绿城管理秉持“共建、共享、共荣”的理念，立足代建行业协会平台，推动行业标准化建设。由绿城管理主导编制的代建企业综合能力评价标准已进入试评价阶段，即将正式发布。这一标准填补了行业评价体系的空白，为代建企业能力评估提供了明确、可操作的依据，有助于推动行业从粗放竞争走向健康、规范发展。

而不久前，绿城管理还在探索“生态代建”新模式，试图提升项目整体品质与效率的同时，也为委托方带来更多元的价值回报。

此外，高质量开展城市更新、“白名单”扩围增效，以及扎实推进“好房子”建设等城建措施的大力推进，也给代建行业带来结构性的增量机会，能分别释放拆建、更新类代建机会，激活更多纾困保交楼代建机会，以及增加高品质改善住宅的代建机会，而这些正是绿城管理的强项所在。

俗话说，机会从不辜负有准备的人。绿城管理表示，未来将继续坚持轻资产、低风险、强能力的发展路径，以“保持行业第一身位、第一品牌、第一市值”为目标，稳步向中国房地产全周期综合服务引领者迈进。真正能够穿越周期的，从来不是运气，而是深度耕耘的能力、清晰的战略和一套以人为本、以品质为根的内生哲学。

值班编委：樊永锋

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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发布于：北京市